最近这阶段,台州楼市从土地成交到新盘开售到每周销量各方面都话题感十足,整体市场在“金九银十”期间呈现出供需两旺的态势。

  乐居后台每天被问最多的也是:还有没有房?某某楼盘有没有投资价值?我现在买这里还有多少升值空间?

  在这里,或许要请大家冷静冷静,天气凉了,燥热可能不是好事。

  我们可以试着从以下几方面看看市区范围(椒江、开发区)的房价在短期内是否还有上涨动力。

  01 地价烘托出的火热暂时回归冷静

  不可否认,地价上涨是今年市区房价上涨的因素之一,但单纯的地价并不能完整地反映区域行情。

  与周边各县市区相比,台州市区的地价相对温和,更像是在这一轮行情中的补涨。同时,地块条件对地价的影响尤为明显,在达到目前的高位后,拍卖现场理性回归,土地价格出现分化。

  市中心热门板块的小体量地块,少回购,去化快,价格往往走高,市中心外围发展板块的大体量、多回购地块遇冷。

  如:10月11日拍出的吴叶、沙田村地块和现代大道北、白云山南路西地块,价格远低于大家的设想。

  另外,被多数业内人士预计楼面价会破万的葭芷街道中心大道东、云西路南优质稀缺地块经过多轮鏖战,楼面价堪堪站上九千,隐隐预示着后市的乏力。而在这波行情之后,由于网拍等各种因素影响,土地市场或进入一段时期的沉寂。

  这种靠地价烘托出的火热在短期内将回归冷静。

  该图制于10月27日,部分信息存在变动,仅供参考

 02 土地供应加大、库存回升

  房子作为商品是受市场供求关系影响的,而当前的供地节奏弹性十足。

  虽然,今年台州市区曾一度陷入新房源供不应求的状态,但前几年库存积压的低迷犹在眼前,我们不得不警惕土地供应加大、库存回升带来的冲击。

  据新浪乐居台州不完全统计,2016年10月至2017年10月这近一年时间,台州市区共拍出19块住宅用地,地上最大建筑总面积合计约2055033㎡,除去5个已售完或在售的项目,再扣去已知的回购部分,仍有14个楼盘约1283656㎡(包含少量商业部分)建筑面积的房源待售。

  而这还不包括一些早期楼盘和在售楼盘的余量库存,以及个别二手地块的库存。(注:恒大·城市天地由于更靠近路桥区,并未计算进市区范围)。

  所以接下来到明年上半年,购房者的选择余地会更多。

  台州市区2016年10月至2017年10月出让地块汇总:

  仅供参考

  台州市区2016年10月至2016年12月出让地块:

  仅供参考

  台州市区2017年1月至2017年10月出让地块:

  仅供参考

03销量供应紧张导致的楼市“虚火”得到缓解

  另据新浪乐居台州不完全统计,截至10月27号,今年台州市区一手商品住宅共成交4590套,销售面积约652955.14㎡(数据存在部分缺失,仅作计算参考)。

  在今年行情比较火热的情况下,按照之前近10个月的去化速度,市区已出让的土地库存足够满足未来较长一段时间内的市场需求。

  再加上市区周围仍有大量未开发地块,以及旧城改造后腾挪出来的地块,发展空间和后续供应充足,市场调节余地大。

  从供需平衡上看,需求旺盛、供应紧张导致的楼市“虚火”将得到缓解。

  截止10月27日,台州市区(椒江、开发区)一手住宅销量:

  仅供参考

04政策政策的高压线捆紧躁动的市场

  中国的楼市是政策市,一个政策就可能会改变当地的房地产发展方向。

  十九大刚过,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”正式写入“大会报告”,这个当今中国政策表达的最高规格文本,至少指导下一个5年,甚至更长时期的工作。

  在这样关键的节点时期,报告中的一席话预示了接下来的风向,而各大热点城市楼市不断降温的数据也在证明,调控不是说说而已。

  也许有人会说,那都是一二线热点城市的事,对我们台州这个小透明影响不大。

  调控是循序渐进且愈加深入的,在政策之下,没有谁能在成为出头鸟的同时,还不被打下来。

  所以从大方向上看,政策的高压线将牢牢捆紧躁动的市场。

  不鼓吹大涨,也不大肆看跌,在合理范围内稳健调整是最稳妥的节奏,台州市区现在有几分这样的味道。

 05城建高房价需要城市发展支撑

  一个城市的房价需要跟城市发展进程相匹配。

  你在担心房价还会不会涨的时候,有没有考虑过我们所在的城市目前有没有这样的条件和基础支撑你预想中的高房价。

  比如地方经济、居民收入、医疗教育、商业氛围、产业结构,以及人口的增长与流入。

  台州虽然在近几年花了大力气去参与人才抢夺,但在人口流入上仍没有感受到明显增长,产业结构尚在调整,且各县市较为分散,城区融合尚未完成,市区的首位度与吸引力有待提升,市区人口密度较各县市区没有明显优势。难以在短期内继续支撑房价全面上涨。

  另外,台州市区的这一波上涨是伴随着大刀阔斧的城市建设和旧城改造的,这些对区域房价有推动作用的大项目已逐步进入按部就班的建设轨道,前期释放的影响正逐渐归于平静,而建成后的深远影响目前尚未到来。

  所以想要再看到配套和规划拉高房价的画面,或许要等上一段时间。

 06需求预期降低带来的影响会逐渐显现

  这一波本地楼市行情中的购房需求主要有以下几种:1、年轻刚需族;2、改善型家庭;2、旧城改造拆迁户;3、中介以及看涨的投资客。

  其中,年轻刚需族和改善型家庭的需求是长期存在且比较稳定的,真正对市场具有冲击力的是握有资金的拆迁群体和投资客。在之前的抢房大戏中,我们不难发现有许多怀抱投资意图的购房者一次性购入多套房产。

  而现在,经过长时期的去化,拆迁户的需求已经消耗了较大一部分,大规模的立改套安置也消化了一部分购房需求。而在风向改变后,预期降低带来的影响会逐渐显现,投资客入场将更加谨慎,旺盛的需求或许也将缓解。

  当某天我们注意到二手房市场有较多急售房源出现时,市场或许就彻底回归冷静了。

 小结

  1、长远来看,房价总归是要回归到正常通道的。现在虽然不能说买在低点,但是整体看,未来房价还是会随着经济发展的趋势走的。动不动就预测中国房地产未来一年涨跌如何的一般都是骗子,政策说了算,短期内(半年或者更久一点)市区房价上涨乏力,应该是以平稳为主,不会有太大波动。

  2、房子的储蓄功能要远远大于它现实的投资意义,行情的偶然性会带来财富增长的惊喜,但更多的都是账面上的。所以我们还是要看淡一些。买房要奔着改善自己的生活品质去,而不要纯粹地纠结于买或卖本身带来的操作成就感,毕竟买卖是没有终止的。

  3、碰上合适的,什么时候都可以上车。“房子是用来住的、不是用来炒的”,不仅是说给炒房者听的,也是说给购房者听的。总想着房子未来会不会跌、能不能保值,本身就脱离了房子要住的属性。既然自己买房的时候都脱离了本身的属性,又怎么去抱怨别人呢?

  4、城市化进程的大背景下,买房要看长远收益,哪怕中途有涨跌,都是一些正常现象。房子只是作为家庭资产的基本配置,比较常规的做法是买房后自住,几年后有条件的话再去置换更新更好的房子,而不是频繁在买卖之间倒手操作。

  5、市场分化,产品的特性价值愈发显现,定位不同,价格不同,高端产品的价格依然会高,找准自己需要的定位,有所取舍。

  6、买房之前多跑多看,买房的时候冷静果断,关注新浪乐居(台州)了解楼市信息,或许会有用哦。

  文 / 周传植

  数据 / 张心露 孙健

  网络配图

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