新浪乐居讯7月25日

  今天,万科22.37亿元竞得椒江区洪家街道洪兆路南侧、经三路西侧大板桥地块,地块出让面积达204886㎡(307.329亩),折合楼面4786元/平方米(未考虑回购安置因素),溢价率21.97%。

  参与竞拍的房企有:美的、金茂、万科、景瑞&迈旗、保利等。值得注意的是,此次竞拍参与房企数量不多,但实力都较为强劲,而前几年台州土地市场中的“常客”此次鲜有出席。


地块实景鸟瞰图

地块位置示意图

  地块规划要求:

  该地块位于椒江区洪家街道洪兆路南侧、经三路西侧,为商业、住宅用地,出让面积204886㎡,整体最大容积率2.2827米≤建筑高度≤80米,起拍价18.34亿,工程实施装配式建筑,住宅实行全装修(安置房除外)。从容积率来看,预计未来小区产品将会以高层、小高层为主。

 地块划分为A.B.C.D四部分:

 A部分:为二类居住用地,被白云山南路切割成独立一块,规划建设用地面积56757㎡,最大容积2.3,地上最大建筑面积130541㎡,用于安置回购。

 B部分:为二类居住用地,规划建设用地面积72243㎡,最大容积率2.4,最大地上建筑面积173383㎡,配建9班制幼儿园一座,建筑面积不少于3200㎡,配建老年活动中心、文化活动中心各一处,设置通信基站一处。

 C部分:为二类居住用地,规划建设用地面积55886㎡,最大容积率2.4,最大地上建筑面积134126㎡,

 D部分:为商业用地,规划建设用地面积20000㎡,最大容积率1.47,最大地上建筑面积29333㎡,限高24米,商业定位为社区级商业中心,另沿白云山南路一侧设置菜市场一处,建筑面积不小于5000㎡ 。

  关于回购安置:

  以9000元/㎡的单价回购住宅建筑面积169958㎡,其中126㎡/套三间朝南的住宅共计708套,170㎡/套(按子母套设计)四间朝南的住宅共计475套。回购住宅按照每套房屋(126㎡/户计算)免费配送1个标准地下停车位,共计1348个。

  回购安置布置在地块A部分,如该地块所承建的住宅面积小于安置房面积,则在地块B部分集中挑选,以沿白云山南路由北往南确定位置予以回购安置,住宅以幢为单位自北向南症状逐次回购,非整幢回购的,以整单元从东至西、从上至下进行回购,回购住宅为毛坯房。

 地块周边配置:

  该地块位于台州商贸核心区靠近路北商圈的洪家板块,向南可直达路桥远东商贸区,向北银泰城商圈在望。近年来椒江城区和路桥城区的融合进展明显,商贸核心区的成熟度日渐提升,一系列重大工程项目的落地极大提升了该区块的市场预期

  地块周围目前仍是待开发的状态,现有主要配套集中在中心大道沿线、路北商管、东环大道沿线等区域。

 周边两公里左右已知配套有:

  商业设施:台州银泰城、路桥星光耀广场、红星美凯龙、第六空间家居广场、洪家陶瓷城、会展中心、台州国际大酒店、置信江南里(在建)、该小区自带社区级商业中心(规划)等。

  教育设施:镇海中学台州分校(规划)、北大附属台州书生学校(在建)、洪家中学、洪家中心幼儿园、该小区配建幼儿园(规划)等。

  交通线路:市域铁路S1线(在建)、中心大道、东环大道、路泽太高架(在建)、海城路(在建)、白云山南路(在建)等。

  景观亮点:永宁河从地块中间穿过,徐山泾流经地块南侧,未来如果水质的得到提升,可以在小区内打造较为优质的小区景观。

  相对不足:地块北侧D部分旁有座较大的庙宇;流经地块的河道水质目前没有很好;地块往南隔着立地房小区有一个洪家兆桥工业区;周边道路尚未完全打通。

  从地块可以看到远处银泰城周边的高楼大厦建筑群,还有心海金源、三水润园等住宅小区,未来远处还会建起镇海中学台州分校。

  白云山南路已通车路段,位于地块A部分东侧,BD部分西侧,通车路段目前只能开到三水润园二期附近,再往北尚未完全建好。

  地块北侧,贯穿地块的永宁河,河边可以看到庙宇。

  地块南侧徐山泾。

  从地块旁的白云山南路往路桥方向,可以看到城市港湾。

  地块现状

  地块周边楼盘:

  地块周边目前有多个楼盘在售,往南集中了恒大城市天地(在售)、祥生国宾府(在售)、旭辉公元(待售)等热门楼盘,价格约在14500元/平~20000元/平的区间;往东有意得冠郡铭苑(剩余以排屋产品为主);往北主要是同为白云山南路一侧的台州一号(待售)。

  所以从区位地段上来说,该地块上的项目可能会面临多个竞品的夹击,如果不能在产品或者价格或者地段上有突出重围的亮点,那么未来该项目的客户群体可能会首先被路北商圈和开发大道沿线万达附近的热盘过滤。

  同时,该地块将为洪家路桥区域提供非常可观的新房供应量。

       该地块是2018年下半年台州市区出让的首宗重量级地块,其成交表现对于研究台州市区短期的楼市走向具有一定参考意义。