2022年台州楼市成交数据半年报

2022年楼市艰难开局,疫情反复,经济面临下行压力,为了稳固市场楼市调控由紧转松,释放多重利好,例如降低首付比例、降低房贷利率、放开限售、发放购房补贴等等,实际效果如何?台州房地产市场又有哪些变化?新浪乐居台州站将从新房、土地、政策等角度进行解析,一起来看看吧。

【导读】

市场方面:

2022年上半年一季度台州新房市场整体呈下行趋势,局部保持稳定,二季度利好政策相继出台,市场活跃度逐渐回升,6月平稳收官。新房成交量主要集中在椒江、路桥、温岭和临海。仙居、三门和天台相对低迷。

新房供应方面整体下滑,其中90-110平户型房源减少,改善户型比重上升,热门板块的180平以上户型销量增加,“豪宅”市场表现良好。可以发现,“多房间”、“大面积”户型需求被激发,购房投资需求比例下降,改善需求比例上升,刚需市场则略显低迷。

台州新房销量较去年同期明显减少,价格波动不大。作为三线城市,房价与省内其他城市相比处于低位,但区域分化明显,房价较高区域主要集中在椒江、温岭和临海,仙居、天台、三门房价较低。

新房在售户型多以“四房”为主,在大户型设计中,流行大横厅设计,公共区域的交流互动功能得到增强,说明购房者在生活品质方面有了更高要求,功能布局合理实用是主要诉求。

政策方面:

1、截止6月,1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。

2、台州买房首付比例下降,144平及以下户型,购房首付比例最低降为20%(原30%),二套房首付比例下调为30%(原40%)。

3、5月25日起,台州商品房、二手房网签后取消3年限售政策。

4、公积金贷款额度增加,6月1日起,首次申请使用公积金贷款的个人贷款额度从30万增加至40万,夫妻双方贷款额度从60万增加至80万。

5、黄岩和路桥相继出台购房补贴政策:

一、自2022年6月20日起至2022年12月31日期间,对在黄岩区范围内购买144平方米以下(含)新建商品住房和二手住房的,按房屋成交计税价格的0.8%给予购房补贴。购买144平方米以上新建商品住房和二手住房的,按房屋成交计税价格的0.4%给予购房补贴(补贴范围不包括车库和停车位)。

二、自2022年7月1日起至2022年12月31日期间,对在路桥区范围内购买144平方米以下(含)新建商品住房的,按房屋成交计税价格的1%给予购房补贴;购买144平方米以上新建商品住房的,按房屋成交计税价格的0.5%给予购房补贴。每套补贴总额不超过2万元,补贴范围不包括车库、停车位、储藏室等非住宅部分。

新房成交

据新浪乐居台州不完全统计

2022年1-6月

台州新建商品房共成交约39437套(含商业办公)

成交面积约387万方(3867888.98㎡)

成交金额约466亿元(4659045.82万元)

值得一提的是

2021年1-6月新房成交量约60312套(含商业办公)

成交面积超580万方(5800262.96㎡)

成交金额超718亿元(7183610.63万元)

相比去年

2022年1-6月新房成交套数环比下降约34.6%

成交面积环比下降33%,成交金额环比下降35%

2022年台州新房成交量大幅下跌

椒江区新房成交量远高于其他区域。随着城市能级不断提升,人口流入稳定,改善需求释放,除本地购房需求外,椒江区对周边县市的吸引力也在增强。

路桥区、温岭市和临海市成交稳定,温岭和临海人口多,地缘性购房需求旺盛,因此新房成交量一直处于上游。

而台州北三县(仙居、天台、三门)则成交低迷,本地新房供应少,需求少,且有劳动力外溢现象,不少购房者选择前往自己生活工作所在地购房。

(数据说明:以上数据来源于台州房管政务网,由于网签数据存在一定缺失,统计仅供参考。)

(数据来自台州房管政务网2022年1-6月新建商品房销售数据)

从区域成交套数看

新房成交量主要集中在

椒江区、临海市、集聚区(高新区)、路桥区

1月网签套数居首

当月卖房8635套

椒江区以9017套成交量居首

路桥区以6098套位列第二

温岭市以4923套位列第三

(数据来自台州房管政务网2022年1-6月新建商品房销售数据)

从成交面积看

上半年椒江、路桥、临海三区占主要份额

总和占台州新房销售面积53%

这几个区域新房市场活跃度相对较高

成交面积超60万方的区域为椒江和温岭

成交面积低于30万方的区域分别为台州湾新区、仙居、三门、天台

上半年台州楼市成交面积最多的月份为1月

当月成交面积超94万方

(数据来自台州房管政务网2022年1-6月新建商品房销售数据)

从成交金额看

上半年台州新房销售金额总价约466亿元

1月销售金额最高

当月卖房约108亿元

椒江区销售金额约108.7亿元居首

其次是温岭市销售金额超84亿元

路桥区销售金额约58亿元位列第三

从成交走势看,2022年上半年市场冷淡,成交下滑

1月春节前多项目加推,供应充足,成交量居高

2月受春节长假和房企暴雷等影响,成交回落

3月楼市小幅回升

4-6月成交下滑

对比近几年的上半年新房月成交走势

2020年低开高走,一路攀升

2021年总体成交走势稳中有升,相对稳定

2022年1月高位开局,2月回落,3月略有反弹,4-6月稳定在低位

同前两年相比

今年“金三银四”不突出,“红五月”未红

再各大利好政策加持下,6月收官表现不温不火

市场行情整体维持低位运行

从近三年1-6月成交套数对比情况看

台州各县市区

2022年各县市区新房网签成交量普遍回落

台州湾新区大幅降低,上半年新房成交套数为三年内同期最低

椒江在这三年内新房市场一直表现良好,2022年虽有下滑,但总体仍然处于领先水平。

路桥新房成交量居前三,比去年同期有所回落,但相比2020年同期高出一倍。

临海新房成交量今年上半年较前两年也有大幅减少,仅为2021年同期的1/2。

黄岩新房成交量近三年增速稳定,主要依靠依赖本地购房需求,成交总量不高。

玉环今年新房供应少,成交量下滑,仙居、天台、三门楼市冷淡,市场低位运行。

(以上数据含厂房、产业园等预售面积)

据不完全统计

2022年1-6月台州市共批出预售证约111批次

新房预售批准总面积约420.59万方

2022年1-6月

批准面积最多的区域是温岭市,约90.37万方

批准面积最多的月份是1月份,约106.34万方

(以上数据未含厂房、产业园等预售面积)

去除厂房、产业园等预售面积后

2022年1-6月住宅供应总量约334.94万方

较2021年同期(419.9万方)大幅下滑

从各县市区供需情况看

椒江“需求旺盛”,市场基本面较好

临海“供大于求”,库存压力偏大

黄岩、玉环“供需平衡”

台州湾新区、路桥、温岭成交量略低于供应量,存在一定去化压力

此外,上半年仙居未发出预售证

天台和三门批准面积均未超过20万方

北三县新房市场供应不足,购房需求量低

2022年上半年台州房管共发布了6次月度住宅成交排行榜

椒江区上榜楼盘最多,共有6个楼盘进入榜单

黄岩区的绿城宁江明月成交居首

5次登入月榜,累计销售591套,去化面积超7.6万方。

作为黄岩不多的大体量楼盘,宁江明月一直在稳定去化。

商贸核心区、心海社区、一江两岸、中央创新区等板块的楼盘很好卖

其中

天筑誉府、云禧悦府、龙湖天玺是商贸核心区的热盘,去化速度快,均价两万上下,性价比较高。心海社区目前的房子可以说一方难求,卖一套少一套,堇辰府乘着板块东风跃然而上,取得佳绩。一江两岸板块的天悦外滩强势出圈,作为该板块上半年的热门新盘,依靠周边优质的商业和教育资源配套,两万四左右的均价也比较容易被接受。椒江天合府由本土房企方远开发,均价约50000元/平是目前中心城区中单价最高的高层住宅,位于市中心优质地段和合公园内,地段优越,在市中心享有稀缺景观资源。同样是由本地房企伟星开发的星悦城,在临海新房市场中也具有相当大的排面,依托周边便利的交通和商业环境,且自带星悦广场,这座总面积9万㎡的大型购物中心,一经推出就取得了销售佳绩。

总体来说

配套相对完善且未来提升空间更大的板块仍然是购房者的首选。

优质地段中定位高端的大户型在市场上表现良好,豪宅受追捧。

土地出让

1-6月全市共出让36宗涉宅地块,

出让面积约174.18公顷,

出让金额约183.08亿元,

新增地上建筑面积约385.52万方。

对比2019~2022上半年涉宅土地出让情况,

出让面积较上年略有回升,

但出让土地宗数和出让金额创下近四年新低。

尤其是出让金额,

较2021年上半年呈明显回落。

涉宅地块出让宗数最多的是温岭市,

7宗,以乡镇小地块和安置拆迁地块为主。

出让面积约24.12公顷(2021年上半年54.79公顷),

出让金额约14.25亿元(2021年上半年111.85亿元),

出让面积和金额较2021年上半年大幅回落,

处于去库存调整期,表现较为低迷。

椒江区、黄岩区、仙居县

上半年土地市场表现相对活跃。

涉宅土地出让面积最多的是黄岩区,

出让6宗,

出让面积约46.45公顷(2021上半年约4.52公顷),

出让金额约46.18亿元(2021上半年约6.82亿元)。

其中,东浦未来社区、方山下未来社区、

云尚小镇等项目相关的大地块入市,

推动了土地市场数据走高。

新增地上建筑面积约97.23万方,

将在今年至明年上半年

为黄岩区带来大量的新房供应。

涉宅土地成交金额最多的是椒江区,

约60.42亿元(2021上半年约10.9亿元),

领先各县市区。

共出让6宗,

出让面积约31.84公顷(2021上半年约11.19公顷)。

从面积和金额之比可以看出,

各县市区中椒江区每公顷涉宅土地的价格也是最高的。

仙居县一改常态,

上半年土地市场表现也较为亮眼。

6宗涉宅地块出让,

出让面积约24.76公顷,

出让金额约18.36亿元,处各县市区前列。

主力推地区域为仙居县市民中心片区,

国企和仙居本土房企成为拿地主力。

路桥区、临海市表现中规中矩,

有个别优质区位的地块出让。

其余县市区处于供应低位,推出地块极少,

台州湾新区上半年无涉宅地块出让。

值得注意的是,

台州市采取“限地价+竞返还”

的土地出让形式已有一年有余。

但今年上半年由于楼市和土地市场行情下行,

激烈竞拍至大量返还的情景变得十分少见,

大量地块低溢价,甚至底价成交。

在楼面价前十中,仅有1宗拍至返还阶段。

楼面价破万的仅2宗(2021年上半年前十全部破万)。

楼面价最高的是

椒江区现代大道北侧、台州大道东侧地块,

楼面价约12193元/平,

竞报无偿返还建面约20600㎡,

由绿城&台州城投竞得,

项目推广案名:晓风印月。

上半年,总价前十的涉宅地块

成交价超10亿元的有7宗,

竞拍至“限价返还”的地块仅1宗。

总价最高的地块和楼面价最高地块相同,

为椒江区现代大道北侧、台州大道东侧地块,

成交价超20亿元。

从入榜地块分布看,

无论是高楼面价地块还是高总价地块,

多数分布在开发力度强劲的重点城市板块,

如椒江商贸核心区、心海社区、

黄岩委羽板块、临海大洋板块、

天台始丰湖板块、仙居市民中心板块等。

其次,未来社区开发的复合型大体量地块,

总价较高,开发条件复杂,

对拿地开发商的实力也是一次考验,

国企在这些地块的竞拍中,参与度较高。

从楼面价前十和总价前十榜单看,

本地房企和国企是上半年台州土拍主力,

外来房企拿地积极性明显下降。

上半年新进台州的外来房企仅有“中铁建”1家。

在一些素质较优相对高价的地块出让上,

本土国企发挥了十分重要的积极作用。

台州城投、大环、台州高速&台州交投、

天台基投、温岭城发、仙居城投等本土国资企业,

进一步深度参与市场,地方平台托底。

本土房企方远,在台州土地市场依然强势。

上半年竞得3宗地块,

其中有单独拍得的,也有联合拍地拿下的。

分别位于椒江区葭沚水城板块、

商贸核心区、黄岩区委羽板块。

拿地金额约29.11亿元,

拿地面积约17.23公顷(联合竞拍地块按全口径统计),

位居房企台州拿地数量和金额榜首。

房企拿地榜单中,

中铁建、台州城投、大环、

台州高速&台州交投,均为国企。

方远、阳光房产、东泰、

伟星、中盛,均为本土房企。

这些房企是上半年台州土地市场拿地主力。

此外,龙湖、绿城也有重量级地块斩获。

展望2022下半年

2021年下半年至今,房地产行业剧烈动荡、深度变革,行业发展的逻辑和背景正在重塑。高增长时代逐渐远去,增量市场逐步逐步转为存量市场,城市从无序发展过渡到城市群协同发展的新阶段。企业也在加速洗牌,企业战略层面、经营层面都在不断革新。

受多家规模房企暴雷,资金链承压下房企拿地积极性也明显降低。2022上半年,台州土地市场总体较为低迷,“低溢价”成为主旋律,“底价成交”和“流拍”也时有发生,区域冷热分化,台州市区表现相对稳定,展现出较为坚实的市场抗压性。从趋势上看,进入下半年,台州土地市场节奏或会加快,一些经过半年调整的区域将推出部分重量级地块。国企、央企进一步深度参与房地产市场的趋势明显,有助于稳定和调节市场,起到积极的导向和托底作用。更在一些重点板块的开发上,发挥着巨大推进作用。政策“暖风”下房企投资积极性或有提升,但全年谨慎预期不变,2022年土地成交规模较上一年或将进一步走低。

房企投资的策略也发生了巨大的转变。一方面是受限于资金压力、去杠杆的压力,房企的投资是越来越谨慎;另一方面,在市场下行和集中供地的催化下,房企在城市选择策略上注重利润更高、抗风险能力更强的高能级城市。房企拿地更偏向安全边际更高的核心优质地块。综合而言,土地市场的热度能否恢复,主要取决于民企拿地能力和拿地信心的恢复。

政策延续放松,地方“组合拳”叠加利好。虽然上半年相继出台楼市松绑政策,首套房贷利率最低4.25%,已降至历史最低。相应的一系列利好措施正在帮助市场筑底回暖,但实际刺激效果显现存在滞后,楼市还未完成复苏。因此2022年下半年大概率还延续宽松的政策态势。

至6月结束,台州楼市趋稳态势明显出现回暖迹象,台州楼市整体筑底,局部热度将会回升、降幅显著收窄,房价整体预期保持稳定。开发商营销压力仍较为突出,部分区域产品类型已经出现明显的同质化竞争现象,应注意做出差异化的产品排布,部分项目需尽可能加紧货量供应,维持项目热度,后市有明朗预期之后,积极营销提高项目去化率水平。对于刚需购房者来说,政策宽松,房价相对稳定,众多楼盘优惠折扣放量的情况下,或许是还不错的上车时机。当然,前提是要选择资金实力有保障,财务状况稳健的开发商开发的楼盘。

上半年,全国多个地区的楼盘业主因项目延期交付宣布停止还贷,引发社会广泛关注。台州也有多个楼盘出现维权。当热度潮水褪去后,“保交付”、“保质量”是摆在购房者和开发商之间非常现实的问题。房价上升,购房者对楼盘品质提出了更高要求。房企销售及融资端双双承压,困境加剧,更多的品质细节问题暴露甚至放大,部分问题房企项目烂尾风险的概率增加。因此,“促复工、保交付、重品质”仍是预防和解决维权、停贷等问题的核心。针对有风险的项目,政府应该积极介入,协调各方工作,给房企和购房者予以相关政策支持。房企也应拒绝躺平,积极应对,切实为业主考虑。银行及相关监管部门,应强化其监管责任,对市场予以监督。

而从近两年品质楼盘爆红的现象不难看出,品质才是一个楼盘的终点,更是一个房企品牌生命力的体现。房子卖出去只是开始,保交付是基本的操守,做出品质方为追求。