正文

  前言

  2019年，在坚持住房居住属性的基础上，全国房地产政策经历了年初“防大起大落”，年中“聚焦房地产金融风险，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到年末“全面落实因城施策、稳地价、稳房价、稳预期”三个阶段的调整。

  在此背景下，台州房地产市场走过了充满挑战的一年。最终，无论是新房市场，还是土地市场都交出了“亮眼”的成绩。与此同时，台州各区域、各板块甚至是各房企和各项目之间都出现了不同程度的分化，变化已经悄然发生，新格局出现。

  一、新房市场

  据新浪乐居台州不完全统计，2019年台州新建商品房共成交约55127套（含商业办公），成交面积超620万方，再次创下新高。

  （数据说明：2018年台州市新房成交量超4万套，成交面积超530万方，是来源透明售房网的一手住宅数据；2019年统计则以房管政务网公布的新建商品房销售信息为主结合了部分透明售房网数据，6-12月的成交包含了住宅和商办房产数据。全年存在一定偏差，仅供参考。）

  从区域总体情况看，椒江区2019年新房市场迎来全面爆发，以历史性的10309套成交量居首，在各大县市区中一枝独秀。

  集聚区（开发区/高新区）以7903套位列第二，临海市以6606套位列第三。

  如果将椒江区和集聚区（开发区/高新区）以整体看，整个台州中心城区无论是成交套数还是成交面积都占去2019年台州全市新房市场的近三成，远超其余县市区。

  （数据说明：2016-2018年为一手住宅数据，2019年为包含商办房产在内的新建商品房数据，不作具体对比，仅作趋势分析参考。）

  从各县市区近四年的成交趋势上看：

  椒江区和集聚区（高新区/开发区）在2019年有一个明显的爆发；路桥区在众多新盘的供应加持下成交有显著回升；黄岩区、临海市、玉环市则相对平稳或者说稳中有升，变化幅度没有特别大；温岭市反倒是从高点逐渐小幅回落；天台县近几年一直在突破，2019年依赖当地多个大盘的支撑，成交量逼近温岭市；仙居县和三门县有小幅回弹，但依旧在低位运行。

  新房市场的活跃度从侧面反映了购房者对区域发展的认可转变，也说明了台州城市新格局正在形成。

  （数据说明：2016-2018年为一手住宅数据，2019年为包含商办房产在内的新建商品房数据，不作具体对比，仅作趋势分析参考。）

  从月成交走势看：不考虑一些影响因素，2019年台州新房市场行情呈波动向上状态，且下半年的表现要明显好于上半年。

  两个冲量高峰分别出现在年中和年末。年中的冲量主力来自于碧桂园大家滨江悦、悦海城、万科城、朗成江南墅、漫悦湾、绿地德加公馆、杨帆泊悦、天台世纪广场、祥生未来悦等在上半年就有高关注度的楼盘；年末的冲量主力来自于海尚望府、方远天辰誉府、汀兰雅苑、沁悦府、云樾观岭等一些蓄势已久的新盘，以及绿地德加公馆、华董国际广场等后劲较足的楼盘。

  （数据说明：取台州房管政务网2019年6月-12月新建商品房销售数据统计）

  如果将2019下半年火热的行情再细分看：椒江区的新房市场除9月外几乎持续高位运行，释放了一大波购买力；开发区、椒江区、温岭市、玉环市贡献了明显的年末翘尾行情，说明这些区域有着良好的购买力基础，热门新盘集中冲量带动了整个行情，后续供应也比较充足；开发区、黄岩区、临海市、玉环市有着明显的去化波动，个别热门楼盘的供应节奏对当地的新房市场影响较为深刻；路桥区、仙居县、三门县、天台县的走势则较为平缓，预计进入了调整通道。

  可见，台州房地产市场总量仍在扩容，但区域之间已经出现分化。

  2019年台州房管共发布了12次月度住宅成交排行榜，将每月的楼盘上榜信息统计后可以发现：

  1、从城区看：椒江区“一城独大”，多个红盘是“榜上常客”；天台县表现不俗，2个楼盘“杀出重围”，祥生世纪广场10次上榜，上榜累计销量“独占鳌头”。

  2、从板块看：一江两岸、商贸核心区、集聚区、中央创新区——中心城区四大板块均有代表性楼盘多次杀入榜单；天台县的2个上榜楼盘都位于始丰新城；华董广场位于温岭铁路新区。随着各区域城建框架不断拉大，集中力量打造和造势的新区逐渐成熟，也越来越被购房者认同。

  3、从楼盘看：天台县祥生世纪广场和椒江区碧桂园大家滨江悦的上榜累计套数都突破了千套，上榜累计成交面积分别为超17万方和超15万方。

  从上榜次数和累计数据可以判断：天台祥生世纪广场将是2019年台州住宅销冠、碧桂园大家滨江悦将是2019年椒江区住宅销冠。（由于官方榜单不包含写字楼等数据，商办房产销量不便统计，但据了解台州中央商务区的腾达中心2019年销量也突破了千套。）

      海尚望府凭借年末2次单月销冠数据就杀进榜中也是“红透半边天”。

  能够上榜的楼盘也有着一定的共通性，比如：区块发展红利、配套优势、品牌影响力等。

  需要特别提醒的是：2019年台州新房市场虽然整体看起来稳住了局面，但是不能否认楼盘冷热分化情况已经普遍存在。有些热门楼盘千人摇号，一房难求，有些楼盘却去化艰难，只能依赖中介分销和渠道捆绑。

  结合2019年预售证的发布情况，“海量”的新房供应依旧在提醒着市场，要注意库存，努力去化。

  据不完全统计，2019年台州市房产预售批准总面积约752.7万方（不包括厂房、产业园）。批准面积最多的区域是椒江区，约137.4万方。批准面积最多的月份是四月，约109.8万方。

  从全年供需情况看：2019年台州市新房成交面积约620.8万方，上半年供应集中释放，去化压力较大，下半年市场向好，去化加速。但即便考虑到新房成交数据1-5月缺失了商办等房产类型，新房的供应量也能够充分满足市场需求，未来去化的压力仍在。

  从各县市区供需情况看：

  除黄岩区和三门县外，各县市基本上供大于求。其中，温岭、临海、天台供应量超出成交量较多，需要关注。

  集聚区（高新区/开发区）2019年的住宅市场还是比较好的，出现这种情况，一部分原因可能是由于大量的商业办公房产入市。

  充足的供应有利于平抑房价稳定市场，可以预见的是，未来这种可观的供应量还将持续。

  二、土地市场

  据不完全统计，2019年台州全市成功出让150宗涉宅土地（三门县含23宗局部小地块、天台县含18宗局部小地块），出让总面积约463公顷（约6945亩），成交总金额约469亿元，新增地上建筑总面积约993万方。

  从推地量上看：

  温岭市是2019年的土地出让“头等大户”，共成交31宗涉宅地块，出让面积约112.61公顷（约1689亩），成交金额约119亿元。

  椒江区和集聚区（开发区）可以算作一个整体，共成交15宗涉宅地块，出让面积约87.42公顷（约1311亩），成交金额约114亿元，位列第二。

  路桥区，共成交14宗涉宅地块，出让面积约60.39公顷（约906亩），成交金额约52亿元，位列第三。

  值得注意的是，温岭市2019年的推地策略可以分为两个阶段来看：上半年高调开局，城区优质大地块集中推出，为下半年温岭楼市供应作充足储备，像云樾观岭、中骏宝龙广场、悦景园、锦湖园、碧桂园翰林府、招商博雅苑等楼盘都是在这一阶段拿的地，这个时期温岭土地市场热度较高，有多个高总价、高楼面价的地块成交，活跃了市场；下半年温岭市推出的地块则以周边乡镇小地块和安置房地块为主，平衡楼市供需，同时东部新区出现了流拍，调整的意味比较浓。

  （数据说明：此处数据将椒江区、集聚区（高新区/开发区）以整体计算）

  （数据说明：此处数据将椒江区、集聚区（高新区/开发区）以整体计算）

  对比各县市区近三年涉宅土地成交情况：

  路桥区、温岭市、天台县2019年土地成交数量和成交面积相较2018年明显增多；

  椒江区（含集聚区/高新区）、黄岩区、仙居县2019年土地成交数量和成交面积相较2018年有所回落；

  临海市、玉环市2019年土地成交数量较2018年有所回落，但成交面积明显上升。

  从地价上看：

  黄岩区和集聚区（高新区/开发区）打破了此前温岭市维持的地价天花板。外来房企资金雄厚，依然是拿地的主力军，本地龙头房企则在热门区域精准发力，不断打开局面捍卫市场。

  成交总价最高的是中粮31.84亿竞得的黄岩区西城街道金带路西侧、仪凤街北侧地块，出让面积197835平方米（约297亩），楼面价约10731元/平（案名：中粮瑞府，售楼处已经开放），该项目位于浙东健康城区块，预计会是黄岩区2020年举足轻重的人居大盘。

  值得注意的是，万科2宗董家洋地块均有上榜，为了拿下这两块地，万科一天内豪掷39.31亿元，“未来社区”的魅力可见一斑。

  临海土地市场2019年相对平淡，最大的看点来自于光大&华鸿嘉信联合斥资12.01亿元拿下的原客运中心地块，将为临海靖江商圈再添一座综合体，目前项目首期已经开盘。

  成交楼面价最高的是方远10.8亿元竞得的集聚区（高新区/开发区）中央商务区天盛中心南侧地块，出让面积24784平方米（约37亩），楼面价约24011元/平。台州市中心CBD、和合公园畔，稀缺性不言而喻。

  虽然市中心区块在单个地块的楼面价上刷新了记录，但温岭城区整体在楼面价表现上依然拥有领先优势。

  从房企拿地情况看：

  2019年，宝龙、中粮、世茂、金地、三盛、美的等房企首次以主体进入台州拍地。部分新进外来房企拿地迅猛，布局快速深入。前两年项目较多的房企2019年拿地则相对谨慎，布局调整。随着竞争加剧，地价抬升，联合拿地、联合开发也变得越来越多。

  宝龙是2019年台州房企拿地金额和拿地面积双榜首。共斥资40.74亿元，在椒江、路桥、温岭、临海杜桥四地拍下5宗地块，拿地面积约39.19公顷（约588亩），将打造4座综合体，涵盖文旅街区、艺术中心、TOD模式等丰富类型，亮点十足。

  万科凭借董家洋2宗地块，39.31亿元拿地金额，约22.68公顷（340亩）拿地面积，位居2019年台州房企拿地金额和拿地面积双榜第二。

  本地房企伟星是2019年临海市土地市场的“主角”，5宗地块全部位于临海，拿地金额约23.17亿元，拿地面积约18.26公顷（约274亩）。预计2020年临海新房市场，伟星将占据极大份额。

  华鸿嘉信2019年在台州拿地方向更为多元，既有联合其他房企拿下的重磅地块，又有可以快速去化的小体量地块，不仅多点布局热门乡镇，还精准落子个别热门地段。

  本地房企雅馨、岭商借助城市更新的契机，在温岭市、天台县拿下了安置房、文化设施、商住项目、乡镇综合体等多种类型的地块，拿地面积非常可观。

  纵观近三年台州市涉宅土地市场表现，尽管各区域土地市场热度分化、不同房企起起伏伏，但土地总体成交量仍不断创下记录。

  未来，随着台州大湾区建设持续推进，台州将加快融入长三角和宁波都市圈，基础设施不断提升，中心城区的吸引力逐渐加强，城市格局日益扩大，新的城市板块愈发成熟，更多的外来房企将来到台州，台州本地的房企也将尝试跨区域布局，土地的推出量预计还会非常可观，房企在选择区域进入的时候也要区分考量，谨慎对待。

  展望2020

  总体稳定，局部冷热不均，区域融合加快，中心首位度提升

  在新的一年，有以下几点值得思考：

  1、2020年首月已经过半，开年土拍台州各区域间呈现不同的状况。椒江区房企抢滩登陆，竞争激烈，路桥区、黄岩区、温岭市有地块开拍前终止。结合2019年的土拍情况，房企似乎初步摆明了对各区域的看法：市中心可进，玉环、路桥、黄岩、天台选择性进，临海、温岭、仙居、三门谨慎进。

  2、由于资本市场环境预期走弱，融资成本高的房企拿地会更加谨慎，现金流能力较强的本地龙头房企或迎来抄底拿地、加快布局的窗口期。

  3、随着城建效果展现，交通配套完善，台州中心城区的吸附力会加强，人口有进一步集聚的基础。中心城区预计将有更多的新房供应和成交，良好的市场预期将推动椒江和集聚区（高新区/开发区）部分热门区块的房价朝着2万/平去突破。

  4、中心城区首位度提升带来的影响还将体现在：周边县市区楼市在没有重大利好刺激的情况下将大概率趋于平稳，房价梯度将逐渐和区域层级匹配并趋于平衡，产业的支撑将显得尤为重要，温岭、临海等地未来的楼市走势也值得研究关注；中心城区新盘扎堆，不缺房子，产品类型也比较丰富，大户型小户型刚需改善高端都有一定比例，购房者的选择面很广，各项目之间竞争会更加激烈，高价拿地项目会有压力。

  5、销售的压力依然存在，部分项目的去化还会艰难。积极营销，精准定位，注重品牌形象，合理利用渠道和口碑效应，加快销售节奏，快速去化仍将是2020年各大楼盘的工作重点之一。回归产品本身，注重居住性，提升性价比仍将是项目的核心竞争力，有对比，就有了高低。

  6、房产项目在注重前期营销的同时，也更应该注重交付，只有交付好了，一个项目的操盘才形成了完美的闭环。2020年台州仍将有一批楼盘迎来交付，买房是一个家庭的大事，挑剔一下是人之常情，要重视交房、重视口碑。

  7、对购房者而言，首先要理清自己的需求，保持理性，有目的性地去选择楼盘。持有房产，可以考虑热门板块相对低价的项目，自住需求为主的要结合自己的居住生活习惯，考虑生活工作半径，以便利性和舒适度为标准。想两者兼得的，要做好权衡，凡事难以十全十美，有舍才有得。

  本文仅供参考，不构成投资建议，具体请以官方信息为准。