正文

  前言

  春去冬来又一载，2020年台州房地产市场在特殊市场环境下交出了“超预期”答卷。

  年初受到新冠疫情的冲击停工停产，楼市停摆，直到3月疫情稳定后复工复产，积压的购房需求得到释放，楼市开始逐渐回暖。4月之后出台利好楼市的降准降息政策，台州房地产市场进一步恢复，新房和土地市场携手高歌猛进，并在6月达到全年峰值。

  进入下半年，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业金融监管持续强化，“三道红线”试点实施。11月台州市区“三年限售”政策出台，部分地区土拍限价，力促市场理性回归。但购房者热情不减，新房成交量在9月后持续走高，“多倍摇号”屡见不鲜，房企拿地依然积极，热地竞拍激烈。

  12月，新房市场、土地市场双双翘尾收官，台州楼市热热闹闹跨入2021年。

01

新房市场

量价上行 

  （数据说明：以上数据来源于台州房管政务网，由于网签数据存在一定缺失，统计仅供参考。）

据新浪乐居台州不完全统计

2020年1-12月

台州新建商品房共成交约95998套（含商业办公）

成交面积超972万方（9722896.59㎡）

成交金额超1109亿元（11092777.03万元）。

椒江区成交金额超222.6亿元

居各县市区之首 

值得一提的是2019年全年新房成交量约70616套（来源：台州日报2020年1月）

2020年比2019年卖房多了2万多套

官方数据表明

疫情之后的台州楼市成交量涨势迅猛 

1月-2月疫情影响，售楼处关停，市场低迷

3月复工复产后大量预售证获批，新房供应量增加

同时被疫情压制的购房需求得到释放

4月降准降息政策实施一定程度刺激了楼市

5月供应量大增，此后新房成交量一路走高

6月卖房共12979套，居全年之首

7月有所回落，8月迅速回升至12800套

“金九”表现稳定，成交6970套之后成交量持续攀升，12月以10149套翘尾收官

为全年来了一场happy ending。 

从区域成交套数看

新房成交量主要集中在椒江区、路桥区、临海市、温岭市

临海市以18713套成交量居首

椒江区成交16811套位列第二

温岭市成交11895套列第三 

如果将椒江区和集聚区（高新区）以整体计

近2.6万套的成交，将远超各县市区

反映出中心城区对周边县市区的吸附力

而其他县市区则以地缘性购房群体为主

温岭和临海本身的区域消化能力比较强劲

因此新房成交量一直处于上游

相比而言，仙居、三门、天台成交量较低

一个区域的新房成交量往往与该地的人口数量、经济水平和城市规模有重要联系 

从销售面积看

2020年台州楼市新房销售面积

主要集中在临海市、温岭市、椒江区和路桥区

临海成交面积超165万方，占台州新房销售面积17%

温岭、椒江成交面积均超150万方，各占约16%

这几个区域新房市场热度远高于其余各县市区 

从成交金额看

2020年台州新房销售金额总价超1109亿元

销售金额最多的月份是6月份

当月共卖房超178亿元 

椒江区销售金额超222.6亿元居首

其次是温岭市销售金额超201.7亿元

临海市销售金额约161.1亿元位列第三

 值得注意的的是

集聚区（高新区）销售金额约106.5亿元

几乎与黄岩区的销售金额持平 

（数据来自台州房管政务网2020年1-12月新建商品房销售数据） 

 （数据说明：2016-2018年为一手住宅数据，2019年为包含商办房产在内的新建商品房数据，2020年全部为新建商品房数据，不作具体对比，仅作趋势分析参考。）

如果说2016年是台州楼市翻开新篇章的一年

那么2020年可以说是全面爆发的一年 

受疫情影响

2020年第一季度成交量低于往年同期

疫情控制稳定后

成交量迎来快速增长 

取2019下半年与2020下半年同期、同类型成交数据对比可知

2020年台州新房成交量已经全面超越往年 

对比近年各县市区成交趋势

椒江、路桥、温岭、临海、玉环

相比往年有明显爆发 

椒江区新盘近乎全线飘红

上半年主力楼盘

德加公馆、滨江悦、天辰誉府、中城广场万科城、旭辉府、漫悦湾、雍璟府、森语苑等等；

下半年主力楼盘

金成华府、未来悦、心海上城、天空院子宝龙华府、森然府、玖悦府等等；

（仅供参考，个别楼盘可能属集聚区范围）

 温岭市、临海市成交量大

除了有多个大盘支撑

预计还有较多安置房或一些非住宅网签

 路桥区新房市场凭借城市更新和性价比优势也迎来了明显的成交增长

 玉环市依托玉澜府、玉环万达广场等项目成交量也有明显增加

 仙居县相对处于低位运行其余各县市区保持稳中有升 

2020年台州楼市能如此热销的原因是：

1、2019年是台州涉宅土地供应高峰，因此2020上半年有“海量”新房入市，助推成交。2、疫情期间挤压的购房需求集中爆发。3、特殊市场环境下，家庭资产配置更倾向于投资房产。4、后疫情阶段人们更重视居住舒适度，改善需求增加。5、央行降准降息，货比政策相对宽松，有利于降低购房压力，推动市场恢复。6、台州城市发展迅猛，名校引进和交通大发展等因素令多数购房者对台州发展较为看好，新盘持续热销加强了市场预期。 

强劲的销售表现，离不开红盘的支撑

2020年台州房管共发布了12次月度住宅成交排行榜将排行榜

上榜信息统计后可以看出

椒江成为台州楼市的“c位”担当

楼盘上榜次数最多，

累计数据远超其余县市区的上榜楼盘 

一江两岸、中央创新区、未来社区、商贸核心区等热门板块均有楼盘入榜

新崛起的板块日渐成熟

受到广大购房者追捧 

单就上榜数据统计

中央创新区的方远天辰誉府销量领先

该楼盘5度杀入月排行榜

夺得3次月度成交冠军

上榜套数累计1535套

上榜面积累计超21万方

上榜金额累计约32.15亿元

 此外还有不少“红盘”

在销量上或是在话题度上各有精彩：

中央创新区——金地·中城广场（上榜累计1047套），心海未来社区——心海上城（上榜1015套），一江两岸——绿地·德加公馆（上榜累计1016套）、椒江宝龙城（开发商公布全年认购约20亿元），商贸核心区——未来悦（上榜累计806套，开发商公布全年数据1300套），椒江东——旭辉府（案场统计认购1191套，认购金额15.76亿元），温岭城西——中骏宝龙广场（开发商公布全年数据1059套），台州湾新区（原集聚区）——悦湖蓝庭（开发商公布全年数据近1000套），椒江四号路板块——荣安·金成华府（开发商公布930套售罄），黄岩新前板块——宁江明月（开发商公布全年销售32亿元），黄岩委羽山新区——中粮·瑞府（开发商公布销售额25亿元），临海城东——伟星·城市之光（累计上榜1041套）玉环老城区和漩门新区——玉澜府（上榜累计996套）、玉环万达广场（上榜累计930套）等（不完全统计，数据来源有所不同，仅供参考）。还有朗成·天空院子，在产品认可度上风头正劲，是台州市楼市中不得不提的亮色。

 可以看出

大体量楼盘、中高端住宅更受欢迎

本地实力开发商凭借多年积累的口碑和影响力

在台州新房市场始终占有重要席位 

从城区角度看

区域成交热度呈现分化

话题性强、利好持久、配套相对完备的板块购房者更愿意埋单 

（数据说明：统计以开发企业在台州市区范围(高新区、椒江区、黄岩区、路桥区、)旗下所有项目总成交金额为依据，数据来源于中房数据采集中心，不排除数据采集不及时、更新滞后、仅供参考。统计类型为住宅部分，不包含商铺、办公、储藏室等） 

市区作为2020年台州楼市强势上升的区域

房企在这里承担了重要的市场角色

 在2020年台州主城区房企销售榜单中

前十房企共销售金额约265亿元

销售面积约153.98万方

 本地房企方远居首，也是唯一入榜的台州房企

旗下楼盘多点开花，高远布局，热销连连

独立操盘项目：天辰誉府、天曜誉府

深耕中央创新区

合作开发项目：海尚望府、未来悦

稳健开拓商贸核心区

展现出方远对市区发展和楼市的深刻理解

 第二名是万科，入台三年

2020年未来社区心海上城项目大卖

商贸核心区万科城快速去化

路桥区十里观邸稳健去化

奠定了万科在台州市区的市场影响力

 前十榜单中，排名前二的房企，数据大幅领先。绿地·德加公馆、金地·中城广场以及中粮瑞府都是单项目入围十强。入榜的前十位房企都是具有强实力的品牌开发商，房企品牌知名度以及以往的口碑也对购房者的选择有重要影响，对大部分普通人来说，买房是件大事，在购房时缺乏专业知识，买品牌房企的住宅等于买了个安心，优秀的开发商所打造的住宅无论是居住还是未来的升值空间都更有保障。 

大量的新房供应让楼市有了“起飞”的燃料 

据不完全统计

2020年台州市新房预售批准总面积约1183.5万方（含安置房、地下室，不含厂房、产业园）

批准面积最多的区域是椒江区，约253.5万方

批准面积最多的月份是5月份，约301.9万方 

值得一提的是

2019年全年批准总面积约752.7万方

2020年新房供应量比上一年多430.8万方

毫无悬念的成为“供应大年”

 “供应大户”椒江区

2019年供应量约137.4万方

2020年供应面积超过250万方

环比增长84%。 

从各县市区供需情况看

椒江区、路桥区、温岭市、仙居县供应充足

集聚区（高新区）、天台县基本持平

黄岩区、临海市、玉环市和三门县“供小于求”

 椒江、路桥和温岭新房供应量远超成交量

不过这几个区域有不少安置房及厂房获批预售证

因此数据上这几个区域供应量较多

如果扣除安置小区的供应面积商品房供应

去化估算约八成（含地下室）

供销基本平衡

新房供应量与成交量是相辅相成的

2020年台州市新房供应约1183.5万方

相比之下成交面积约972万方

1-4月供应量缩减

5月-6月集中释放，供应量最高

下半年供需基本保持平衡 

那2021年的供应依然会高位运行吗？

这就要关注土地市场的走向 

02

土地市场

热地澎湃

2020年，台州土地市场总体还是很火

政策端呈现从“放”到“收”的特点 

全市全年共成交91宗涉宅地块

涉宅土地出让总面积约359.59公顷

涉宅土地出让总金额约419.85亿元

预计新增地上建筑总面积超700万方 

全年涉宅土拍走势分三个阶段：

年初疫情冲击冰封

年中热力绽放

年末调控下暗潮汹涌

受疫情影响

2月土地挂牌量骤降，出让终止频发

3月市场达到冰点，但随着复工，复苏已在酝酿

4月到5月是快速恢复并带有反弹性质的土拍行情

直至6月台州涉宅土地市场热度全面爆发

并和新房市场产生了互相带动的“化学反应” 

随之而来

“限价”成为市区、温岭、临海土拍的关键词

限价平抑了土地直观上的总价和楼面价

但并没有抑制住开发商的拿地热情

 “限售”政策下新房销售表现依旧良好

基建利好兑现、城市发展动能强劲

土储和战略布局需求、相对低的拿地成本

核心地段优质地块供应量减少

在这些综合因素影响下

下半年台州土拍频频出现“封顶价”+“高返还”

也造就了不少台州土拍的“名场面”

椒江一江两岸超高层地标地块

封顶价20.61亿+办公100%自持+返还住宅3750方成交

椒江洪家中心大道东地块

近30家房企参拍封顶价7.84亿+返还住宅27150方成交

临海大洋洛河综合体地块

封顶价16.6亿+返还住宅28500平成交

相比前几年的持续走高

2020年台州住宅用地供应量企稳回调

但土地价格有所爬升

全市平均楼面地价估算超5000元/平

各县市区平均楼面价除仙居、玉环外均有不同程度上浮

 同时，各县市区的地价表现也体现了当地的供地特点

供地集中在主城区范围，且地块素质较优的区域

平均楼面价提升相对明显

如：黄岩、椒江（集聚区/高新区）、临海、路桥

供地向乡镇和新区下沉或是安置地块量大的区域

平均楼面价相对稳定

如：温岭、仙居、玉环 

从台州各县市区的具体表现看

区域之间的分化依然明显 

地价方面：

集聚区（高新区）、椒江区、黄岩区、临海市

每公顷地价明显更高

玉环市、仙居县

每公顷地价明显偏低 

涉宅土地供应量上：

集聚区（高新区）、椒江区、路桥区、温岭市、临海市，供应充足

玉环市、天台县、仙居县、三门县，供应偏少

且只有中心城区和临海市的供应相比2019年有增加

温岭市、天台县供应量相比2019年明显减少 

区域方面：

温岭市

涉宅地块出让26宗（局部小地块以整体计）

出让面积约87.26公顷，出让金额约88.93亿元

整体表现居首，但领先优势较为微弱

 椒江区

涉宅地块出让仅9宗，但出让金额超76亿元

市场热力全开，直逼温岭 

同样表现强劲的还有集聚区（高新区）

该区域下半年涉宅地块出让按下了暂停键

7宗涉宅地块全部集中在上半年

却依然在全年数据中凭借出让面积和出让金额在各县市区中杀入前部队列

并且刷新了板块内的楼面价记录 

如果以中心城区的概念来看椒江区+集聚区（台州湾新区）

共出让涉宅地块16宗，出让面积约94.03公顷

出让金额约138.51亿元

多项数据****其余县市区

商贸核心区、一江两岸、中央创新区、高铁新区

各大板块轮番闪耀，城区全面外拓展现了城市扩容的速度和成果

 路桥区和临海市

在2020年下半年开始迅猛发力

桐屿飞龙湖板块三地连发展现了路桥向西的力度

临海则从大洋板块转向多点开花

未来社区、江南板块、古城街道、邵家渡均有出让

 黄岩区表现较为稳定推出的地块不多，体量不大

分别位于永宁江沿线、委羽山板块、老城区

但每块地的基础素质较好也都拍出了较高的价格水平

 仙居、天台、三门和玉环市

或处于调整期，整体相对低调

但值得一提的是

玉环漩门新区2020年引入了万达广场助推发展

大湖塘新区2020年底拍出了近八千元的三门楼面价新高

算是平淡中蕴含了一抹亮色 

2019年楼面价前十中仅6宗破万

2020年台州涉宅土拍楼面价前十全部破万

其中，温岭占3席，临海、黄岩各占2席

路桥、椒江、集聚区（高新区）各占1席 

年度最高楼面价在临海市

是伟星竞得台州中学南侧地块

约18235元/平（未考虑配建因素）

案名：伟星·清华园 

从楼面价前十地块拿地房企看

本土房企和外来房企“平分秋色”

从拿地策略看

本土房企更钟情捍卫成熟地段的优质重磅地块

外来房企更愿意拉高预期来完成城市战略布局 

从地块属性看

楼面价前三，都是墅质地块，

2宗位于成熟地段，1宗位于重点开发区块且都具备独特的景观资源

从板块分布看

临海高价地集中在大洋板块

温岭城西九龙湖和老城区各有体现

黄岩老城区拍得相对较高

路桥飞龙湖板块特性地块崛起

椒江其实是多板块并进

但高铁新区板块体现了高起点特征 

从时间节点看

上半年涉宅地块供应量大、不限价

出让的地块上榜较多

热门新区的大体量地块受房企青睐

土拍对个别板块新房市场刺激较为明显

但这种刺激在下半年调控来临后有所消退

 下半年有限价调控因素

优质涉宅地块供应减少

新拍地块开始限价，上榜较少

成熟地段体量适中的抗压地块受欢迎

个别热门地块反而在限价下迎来激烈竞拍 

2020年台州总价前十涉宅地块全部冲破10亿

其中，温岭、集聚区（高新区）、路桥、临海区各有2块

椒江、黄岩各有1块，分布较为均匀

而总价较高的地块大多体量较大

随着城区宅地日渐稀缺

高总价地块多集中在环城区开发的板块 

在新区开发上

新进外来房企拿地明显更为强势

但在板块深耕上

本地房企也是丝毫不手软

 总价最高的地块是温岭城西街道下洋应村XQ080202地块

成交价23.1亿元，岭昌竞得

2020年是台州本土房企崛起的一年 

方远

豪掷近63亿元，竞得10宗涉宅地块

拿地宗数、面积、金额均居首位

在台州市场的众房企中一骑绝尘 

伟星

凭2宗重量级地块高达33.3亿元的价格

位居拿地金额第二 

还有岭商、京岭、杨帆、雅馨等均有不俗表现 

同时

在长三角一体化和大湾区光环加持下

铁路、道路交通等基建飞速发展

台州房地产市场对外来房企的吸引力依然强劲

众安、龙湖、新希望、德光、蓝光、维科等相继落子

不乏有未来社区、超高层地标城市综合体、飞龙湖墅区等优质项目地块被外来房企收入囊中 

近几年

来台州猎地的房企沉沉浮浮

不同的时势造就不同的英雄

在“三道红线”政策下

高负债高杠杆的激进房企逐渐蛰伏

财务稳健、融资成本低、产品靠谱的房企重掌机会

 总得来说

台州土地市场这一年足够精彩

但在精彩之上应该更理性多元

同时要警惕高地价带来蝴蝶效应

如果新房价格没有足够的支撑力

高地价势必会压缩开发商的利润空间

那房子的品质又何来保障和提升？ 

热地可能烫手

不要为了拿地而拿地

拿适合自己的地说不定更好

 03

展望2021

行稳致远

 一、2021年会是台州城市发展极为重要的“关键性”年份。主要基于几个层面的考量：“十四五”开局之年，站在新的发展阶段，势必要打好基础；2、长三角一体化的深化，将为台州带来更多的发展机遇、导入更多的优质资源；3、迎合大湾区战略，新设立的台州湾新区将开始发力；4、重要交通配套相继落成，无论是外部城市格局还是内部城市格局都将迎来进一步改变。

 二、台州中心城区首位度仍将凸显，重点配套设施将持续导入，城市框架外拓效果显现，市区融合稳步推进，温岭往来椒江更加便利，交通条件改善将进一步提升中心城区吸附力，并且随着时间推移，生活半径扩大，年轻一代对于地缘的认知也将进一步削弱。板块方面，商贸核心区、一江两岸南岸区块渐趋丰满，中央创新区重点轴线区域或迎来显著推进，随着台州中心站向通车迈进，“市内半小时交通圈”、“城际一小时交通圈”在望，高起点的高铁新区将迎来“开发窗口期”。未来现代大道通车，中心城区与台州湾新区月湖区块的联系也将更为紧密。因此，椒江仍将是房企争夺的楼市热点。 

三、其余县市区也呈现不同的发展特征。1、路桥向西趋势明确，桐屿飞龙湖板块看点满满，凤栖未来社区又会如何推进？2、黄岩老城区依然具备较高认可度，城南委羽山新区的热度还将维持，城市界面提升迅速，但区块开发已趋向饱满，永宁江沿江岛链或将接棒后续话题，东浦未来社区（规划）、双宝珠区块、高铁新区王林洋岛、永宁江南岸新区（规划）哪一个先发力？3、温岭城东综合体地块已经排上出让日程，区块的整体打造将是未来的焦点。同时，温岭城西经过近两年迅猛开发，未来随着S1线通车或迎来价值兑现，片区面貌将焕新。温岭铁路新区本身也具备潜力，但个别大型项目的进度拖延了整个区块的形象。还有强势的特色乡镇，依然会吸引房企下沉。4、玉环的城市结构，导致了未来大概率还是老城区和漩门新区双轮驱动，但相比老城区的成熟和空间局限，漩门新区在建万达广场，规划了高铁站，长远上可能更具后劲。5、临海主城区成熟商圈地段依然是房价高地，但城市向东的主方向还在，大洋核心板块趋于饱满预计会带来后续的价值外溢，比如熊出没小镇方向、客运中心方向。除此之外，由于城区框架拉大，交通改善，江南板块似乎也透露了一些发展契机。头门港新区则相对独立，有配套的稳步落地，但存在感需要加强。6、天台还是看始丰新城，新区与老城区结合相对紧密，搭配高铁站，IP较为充分。7、仙居近几年一直在推进旧城改造，不过在2020年发布了高铁新区规划（杭温高铁），但高铁站的位置更倾向为旅游资源服务，短期内依然仙居城区更具备人居吸引力。8、三门老城区的楼盘在过去销量不错，而年底创下地价新高的地块位于大湖塘新区，此外三门还有正在开发的滨海新城。

 四、区域楼市来说，在2020年有过明显市场拉升行情的区域，预计在2021年会对行情进行一番巩固，并维持适当的热度。在2020年有过调整缓冲的区域，预计在2021年上半年会有适当的放量推动。现行的土拍限价和市区“三年限售”预计暂时不会放松。基于“稳”的需求，地方政府将以房价为锚，一旦出现过快上涨或市场速冻的苗头就及时进行政策调整，楼市变化加快，短周期行情更为明显，部分区域要以全年阶段性的眼光进行划分，注意上下半年的风向变化。

 五、对于开发商来说，2021年面临的局面可能并不轻松。疫情还未结束、地价上升、政策收紧、人口红利趋缓、房价刚突破瓶颈或进入平台期，还有回笼资金的压力。因此，拿地要更加精准，应注意把握区域分化带来的结构性机会，要适当降低预期，谨慎考量高价地带来的后续营销压力。项目操盘要回归“产品”，还要在疫情之下不断调整转变营销策略。在房价普涨房子热卖的行情下，许多项目单纯为了溢价而溢价，产品特性被忽视。当潮水褪去，大家重新站在相近的价格起跑线上，面对刚需要“住得起”，改善要“住得好”的市场诉求，更要做好客群细分，合理定位产品和价格，只有打造具备性价比的高质量产品，才能拥有长期竞争力。疫情的阴影之下，一些关键节点人群无法大范围聚集，营销如何破局？如何能够精准导入流量？线上、线下如何结合发挥效用？都是考验。要重视物业服务的提升，疫情中社区物业发挥了重要作用，充分展现了美好生活的价值理念，是房产项目不可或缺的价值延伸。

 六、如今台州整体房价水平粗略估计已近1.5万元/平，椒江、黄岩、临海、温岭的主要板块都已站稳2万元/平，曾经明显的城区价差逐渐缩小。同城内，板块之间的价差也在缩小，如：椒江的城东和城南曾经在1.5万元/平以下徘徊，如今也正逼近2万元/平。价格趋同，可能带来意向摇摆、产品比对加强、板块比对加强甚至是客群回流。而在椒江、黄岩房价的衬托下，路桥区目前的房价在刚需来说，显得具有性价比。对于购房者来说，2021的台州房地产市场还会很精彩，产品可选类型也比较丰富。未来在台州买房仍然是基于自身需求来选择城市、选择板块、选择产品的过程，就长三角区域而言，房价某种程度上是一个城市能级的反应，在城市发展上升期，核心城区的品质房产仍然值得珍惜，有机会还是要上车。

 七、一个城市的发展离不开人才，台州人才新政2.0加大了人才引进力度，若能带来可观的人口增长对住宅需求会随之增加，因此人才政策中通常会有放宽落户政策、购房补贴等条件，可以分析得出，人才引进促进城市产业发展，经济发展，从而带动更多的人口净流入，对未来房地产市场而言是利好。同时，保障房体系得到重视，土地市场限价下或将有更多的保障房得以入市。未来社区一类对于新型社区模式和人居环境的探索改善将继续推进。

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