正文

  01

  新房市场

  2021年台州楼市上半年火热发力，土地量价齐升，新房成交量攀升，下半年持续降温，市场出现颓势，四季度市场行情遇冷，房企面临销售和回款压力。

  各县市区冷热不均，成交主要集中在椒江、温岭和临海等中心区域，三门、仙居、天台楼市低迷。部分板块热度降低，投资客退场，购房者置业情绪回落，市场观望情绪加重。

  政策上要求房企满足三道红线，降低杠杆，开发商对于“非热门板块”的拿地意愿降低，而椒江、温岭、临海仍保持较大吸引力。对购房者而言，信贷额度收紧、放款时间延长，购房压力增大，需求降低。

  （数据说明：以上数据来源于台州房管政务网，由于网签数据存在一定缺失，统计仅供参考。）

  据新浪乐居台州不完全统计，

  2021年1-12月

  台州新建商品房共成交约114316套（含商业办公）；

  成交面积超1103.6万方（11036313.47㎡）；

  成交金额超1323亿元（13231219.18万元）。

  5月成交套数最多，共卖出11606套房，

  6月网签面积和金额居首，

  单月去化超115万方，销售金额约135.9亿元。

  2021年新房成交量明显增长。

  成交套数环比2020年上浮约19.08%，

  成交面积环比上浮约13.51%，

  成交金额环比上浮约19.28%。

  从区域成交套数看，

  新房去化主要集中在

  椒江区、临海市、台州湾新区、路桥区。

  椒江区以22882套成交量居首；

  临海市以18235套位列第二；

  台州湾新区以14359套位列第三。

  从成交面积看

  2021年温岭市与椒江区，

  各占全市新房销售面积16%，

  临海市占比为14%，

  这3个区域几乎占了“半壁江山”。

  此外台州湾新区和路桥区各占11%，

  以上区域网签面积均超100万方。

  三门县、仙居县

  网签面积低于50万方。

  从成交金额看

  温岭市销售金额241.8亿元居首，

  其次是椒江区销售金额约237.4亿元，

  临海市销售金额约187.5亿元位列第三。

  结合以上成交信息发现：

  椒江楼市热度较高，即使下半年市场行情相对低迷的情况下也保持了稳健的发展，成交情况良好，除了本地购房者的青睐还吸引了周边县市区的购房者纷纷涌入。温岭与临海经济发达，人口多，且受到地形条件影响，房价处于上游水平，购房需求较大。台州湾新区上半年市场火热，下半年行情遇冷。路桥上半年成交量大，去化良好，下半年库存减少，新盘供应断档，市场下行。天台房地产市场相对稳定。三门人口少，环境因素导致市场容量小，新盘成交情况尚好。仙居购房需求量少，且目前地产项目以文旅产品为主，加上某些楼盘开发情况不佳，市场低迷。

  （数据来自台州房管政务网2021年1-12月新建商品房销售数据）

  从上半年月成交走势看

  5月份成交套数最高，当月卖房11606套，

  6月份成交面积最高，当月销售115.15万方。

  对比2020年“低开高走”的态势，

  2021年整体走势“先扬后抑”。

  具体表现为：

  前期市场稳定，中期成交火热，后期滞缓下行。

  1月春节前多项目加推，供应充足，成交量较高。

  2月由于疫情原因，政策上提倡就地过年，

  返乡置业较少，导致成交量小幅下滑。

  3月开始楼市回暖，“红五月”达到峰值，

  6月-8月持续回落，“金九”反弹，

  “银十”低温运行，11月-12月下行收官。

  环比2020年，2021年台州各县市区，

  网签成交量普遍增长。

  其中椒江、温岭、路桥和台州湾新区涨幅最大，

  临海成交量保持较高位，但总量低于去年，

  三门成交量较2020年进一步下滑。

  据不完全统计

  2021年台州市共批出预售证273批次

  （除去厂房、工业园、产业园）；

  新房预售批准总面积约968.58万方

  （除去厂房、工业园、产业园）；

  2020年新房预售批准总面积约972万方

  （不包含厂房、工业园、产业园）；

  新房供应量环比去年略有下浮。

  2021年1-12月

  批准面积最多的区域是温岭市，

  约223.65万方（2236475.53㎡）。

  批准面积最多的月份是9月，

  约147.31万方（1473076.45㎡）。

  从各县市区签发的预售面积看

  台州大部分区域新房预售面积低于销售面积。

  椒江市场“供不应求”；

  温岭供应量大，销售量大；

  临海和台州湾新区供应量明显少于成交量，

  有助于这两个区域的库存消化。

  2021年台州房管共发布了12次月度住宅成交排行榜，

  楼盘成交套数和成交面积最多的是路桥区的湖境上城，

  8次登入月榜，累计销售1430套，去化超16.3万方。

  2021年热销的楼盘主要位于：

  飞龙湖板块（路桥）、心海未来社区板块（椒江）、

  中央创新区（台州湾新区）等板块。

  其中，湖境上城作为路桥飞龙湖板块的“热门选手”今年稳居第一；心海上城作为心海未来社区第一批“火”起来的楼盘连续两年上榜；悦湖蓝庭是台州湾新区的“红盘”，滨江实力打造，目前已清盘；春风华府是台州湾新区的“新秀”，作为城东第一个“未来社区”，颇受关注。其他上榜楼盘也各有优势，万达悦海湾占位玉环新城核心地段，发展潜力大；大悦瑞府依托浙东健康城，楼盘体量大，自带丰富配套；星空花园由口碑和实力双在线的朗成打造，且有承接板块外溢的优势；云樾观岭在温岭市场中具有优质的地段和高性价比。

  政府重点打造的新板块，配套资源丰富，具有发展潜力的区位更吸引人。品牌开发商的实力与口碑是吸引购房的重要因素之一，本地老牌开发商是代表。楼盘品质高端，户型好，周围配套成熟，即使价高也受追捧。

  02

  土地市场

  2021年，台州土地市场起伏明显，

  上半年快速升温，下半年震荡降温，

  “限价”依然是贯穿全年的关键词。

  全市全年共成交85宗涉宅地块；

  涉宅土地出让总面积约327.05公顷；

  涉宅土地出让总金额约458.59亿元；

  预计新增地上建筑总面积超700万方；

  从总数据看，表现与上年基本持平，

  整体供地量把控较为节制。

  与2020年不同是

  2021年台州土拍共投报

  无偿返还住宅建筑面积约39.27万方，

  将有助于进一步构筑保障房体系。

  全年涉宅土拍走势看

  受供应量影响明显，月份间起伏较大

  但总体行情趋势为：

  年初昂扬开场，年中热度达峰，

  下半年震荡向下，年末回归冷静。

  2月、4月、7月、9月、11月、12月

  全年近半月份为土拍低谷，主要集中在下半年，

  其间土拍终止、流拍、底价成交频现，

  投报无偿返还的建筑面积急剧下降。

  除供地因素影响外，全国房地产市场震荡

  房企资金紧张，新房市场转冷，

  都对土地市场产生一定冲击。

  1月、3月、5月、6月、8月、10月

  出让表现较好，其中5月份为全年土地出让高峰。

  上半年众多县市区推出的地块较为优质，

  房企资金充裕，土拍频频拍至封顶返还。

  个别区域，新房市场一片红火需要补充库存。

  因此土地市场和新房市场联动升温。

  比如温岭市、玉环市、路桥区

  在上半年集中放量，推动了市场上行。

  从近几年的涉宅土地出让看

  出让面积已连续两年下降

  但土地价格进一步上涨

  2021年全市平均楼面地价估算约5784元/平

  相比2020年上浮约700元/平，涨幅约13.8%。

  平均楼面价最高的是台州湾新区，约8812元/平

  路桥区、温岭市、临海市、玉环市、天台县、三门县

  平均楼面价也都有明显上涨；

  椒江区基本持平；

  黄岩区、仙居县推出的纯商品房优质地块较少，

  土地市场相对平淡，因此平均楼面价明显下降。

  从推动地价向上的优质地块分布看

  主要集中在开发较为成熟的热门新区板块

  比如：台州湾新区的中央创新区、

  路桥中央山和飞龙湖板块、

  温岭环九龙湖和城东板块、

  临海的佩弦湖和大洋板块、

  玉环的漩门新城和城关板块、

  天台的始丰新城板块等......

  从台州各县市区的具体表现看，

  温岭市出让32宗，出让面积约90.51公顷，

  出让金额约145亿元，新增地上建筑面积约207万方，

  最高楼面价约18499元/平（未考虑返还等因素）

  多项数据领先

  市区范围

  只有路桥区保持了同2020年相近的出让面积，

  并在出让金额上更近一步。

  全市投报无偿返还住宅建筑面积最多的是路桥区，

  可见路桥土拍的激烈程度。

  台州湾新区、椒江区、黄岩区的出让表现，

  均较2020年有所回落。

  此外，

  玉环市、天台县较2020年出让面积和金额明显提升，

  临海市明显回落，

  仙居县、三门县处于低谷。

  值得注意的是，

  出让较为活跃的区域，意味着新房库存快速提升，

  接下来有可能会面临较大的去化压力，

  尤其是在楼市行情回落时期，这一压力正加速显现。

  2021年台州涉宅土拍楼面价前十全部超12000元/平，

  这还是在“限价+竞返还”的条件限制下，

  可以说全面超越2020年的数据。

  其中，温岭市霸榜8席，更是包揽TOP5，

  此外仅路桥区和临海市分别占得1席。

  年度最高楼面价在温岭市，

  是建发竞得城西街道鉴洋村XQ070120地块，

  约18499元/平+竞报无偿返还16700㎡，

  案名：玖珑和玺。

  从拿地房企看，外来房企更胜一筹。

  在一些大体量或开发较为复杂的地块上，

  外来房企更有拿地的实力。

  从地块属性看，

  拥有特殊景观资源、生态资源和低密属性的地块，

  以及在成熟热门地段的优质小地块都较为受欢迎。

  从时间节点看，

  上榜地块的出让主要集中在上半年，

  当时台州土地市场的热度即便“限价”都难以抑制，

  尤其是温岭推出了众多重磅地块，将气氛推向高点。

  但进入下半年后，

  台州土地市场风向急转直下。

  优质涉宅地块供应减少，全国众多知名房企暴雷，

  房企拿地资金受限，新房去化压力增大，

  房企拿地迅速回归冷静。

  2020年台州总价前十涉宅地块全部冲上14亿，

  其中，温岭市占3席、路桥区和临海市各占2席、

  黄岩区、玉环市、台州湾新区各占1席。

  总价较高的地块大多体量较大，

  其中包含了2宗未来社区地块。

  随着城区宅地日渐稀缺，

  高总价地块多集中在主城区外拓的板块。

  在规划条件较为复杂、

  开发门槛较高、甚至是城市级的大地块，

  外来大房企和国企明显更具拿地优势。

  但在板块深耕和优质中型地块上，

  本地房企显现出更强的拿地意愿。

  总价最高的地块是

  台州路桥凤栖社区地块

  成交价30.27亿元，保利竞得

  2021年

  台州本土房企依然拥有极强的话语权

  方远

  再一次蝉联拿地数量和拿地金额榜首，

  豪掷近41.86亿元，竞得5宗涉宅地块，

  在台州市场的众房企中领先。

  伟星

  凭4宗重量级地块高达34.55亿元的价格

  位居拿地金额第二

  同时，伟星在临海主城区项目众多，

  拥有很坚固的市场护城河。

  杨帆

  也是继续迅速崛起，

  竞得4宗地块，拿地金额约22.71亿元。

  在发源地天台县，杨帆市场占比较大，

  外来房企进入壁垒较高。

  在拿地面积上

  保利凭借凤栖社区1宗地块就拔得头筹，

  可见该项目体量之大，堪称城市级项目。

  外来房企中

  新城、建发、龙湖、滨江、德信、万固

  均收入了2宗地块，

  所竞得地块也都是在区域板块中比较有代表性，

  其打造的项目较受市场关注。

  这一年

  台州土地市场中的活跃房企再次洗牌。

  前几年大幅扩张如今资金受限的房企放慢了脚步，

  拥有稳健实力的房企站上台面。

  也有深度布局的房企热衷以联合入股的形式拿地

  成为隐形的拿地大佬。

  比如新城、宝龙、杨帆，

  除了直接拍地，也通过联合形式，收获了多个项目。

  总得来说

  台州土地市场这一年的行情多变且节奏较快，

  楼市降温后，高地价、多竞品的项目压力逐渐显现。

  随着2022年到来，政策端似乎已透露些许调整的气息，

  但彻底松绑的可能性不大。

  土地市场能否重振？

  热门地段的代表性项目能否为新房市场打开局面？

  快周期里，一切皆有可能。但预期的拉升，需要时间。

  03

  展望2022

  2021年下半年，房地产市场进入下行通道，行业震荡不断。2021年12月6日中央政治局会议召开，重新定调房地产业发展，首提“加强预期引导 ”、“探索新发展模式”、“促进房地产业良性循环”以及“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”等关键词，释放出清晰的行业利好信号。

  四季度，央行多次表态，维护房地产市场平稳健康发展，同期发布年内第二次降息，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放约1.2万亿元资金，以保持流动性合理充裕，间接利好房地产行业。

  展望2022年，在继续坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的背景下，房地产调控将出现局部放松，对自住需求和开发商的合理融资给予支持。但是，政策的局部放松对市场的刺激力度不足，且市场底明显滞后于政策底，被资金截流的房地产行业仍在收缩中，多家房企美元债违约事件仍在持续发酵中，信用危机仍在继续蔓延，房企回归到一个正常负债和运行的模式上，还需要时间去化解债务风险。

  预计全国房地产市场总体呈现继续下探、筑底的态势，2022年房地产行业需要更友好的政策环境，逐步回复到平稳发展轨道上来，房企经营好转与市场信心修复还需时间。

  在此背景下着眼台州房地产市场：

  一、当前市场多变，2022会是房地产维稳之年。市场短期内仍将维持一段较为平稳、冷静的态势，政策即便放松，程度也较为有限。

  二、房地产开发进入新阶段呈现新特点：1、供地集中，注重片区成片集中开发。按照城市整体规划框架，全盘思考，优先发展重点区域，城市功能和片区功能得以持续完善；片区发展的可预见性大大提高；复合用地逐渐增多，考验房企综合开发能力。2、交通升级，轴带式发展趋势凸显，沿着城市核心区，朝城市潜力发展区，逐渐构筑城市连绵带。沿轴发展中，重要节点具备优先性，这些节点呈现多功能、高密度、复合性、分层次的特点。节点上TOD模式将构筑一个个产城结合、商住结合、商办结合的综合体，实现城市功能的有序延伸和关联城市的融合，进而为城市的可持续发展塑造框架。3、保障房体系将逐渐承担起重要角色，住房改善，存量更新，都是越来越受关注的需求和话题。4、未来社区这类新型开发模式正成为常见标准，当光环褪去，回归产品和社区运营，真正的检验才来临。5、城投、城建等国资企业进一步参与市场，在推进复杂物业开发、推动旧改、引领片区发展等方面发挥积极作用。6、近年来，办公、商铺等产品供应加大，核心地段新型商办需求得到释放，但需警惕供应过量。7、《台州市住宅品质提升设计指南（试行）》开始实行，有助于未来新盘品质提升。

  三、2022年很多重量级的城市配套将会落成。1、推动城市能级提升，进一步融入都市圈，有助于吸引更多优质开发商参与城市建设；2、交通升级让县市间的联系更为紧密，三区两市间的客群流动更为频繁，中心城区将继续扩大虹吸效应；3、一些新兴板块的利好将迎来兑现，或能推动板块周边再次繁荣。

  四、各县市区呈现不同的发展特征，局部地区热度不均凸显，部分楼盘去化压力增大，或有“工抵房”进入市场，对于部分刚需客群来说，或许是不错的入手时机。

  1、【椒江区以及台州湾新区】总体热度较高，价格稳中上浮，中心城区仍是置业的热门区域，但各板块间的价差已几乎填平，椒北、集聚区、下陈供应见底，短期投资性机会减少。城东板块，目前均价约1.7~2.1万元/平，价格优势减弱，竞品集中，热度有所减退，或许云湖和高闸板块的开发才能引发下一波大热潮。商贸核心区洪家板块热度较为稳定，目前均价约1.9~2.3万元/平，红盘集中，供应充足，除开个别有性价比优势和品牌加持的楼盘，总体的竞争较为激烈。一江两岸开发逐渐深入，目前均价约2~2.3万元/平，各项配套趋于完善，城市界面焕新，拥有江景资源优势，新盘数量不多，是板块优势。高铁新区则是当前官方层面十分重视，全力造势，社会各界也是关注的全新板块，有着顶层城市设计，建成综合性枢纽加持。如此全新恢弘的城市板块，理应由真正具有实力的开发商操刀，而如何吸引到这一层级的开发商前来，是相关部门需要着力的点。

  2、【路桥区】目前新房均价跨度约1.3~2万元/平（个别墅居项目除外），高端居住需求将得到释放，中央山绿轴区块城市设计发布，这一板块将成为路桥未来的重要亮点之一，结合高端住宅产品，预计会有不错的市场反响。桐屿板块消化了一波客群，板块短板依然较为明显，即便有着价格优势，也可能会出现明显疲态。飞龙湖的开发应该从站位全台州的格局看待，值得深挖特色化、精品化、稀缺性，加快推进。老城区的库存接近底部，后续个别新盘或能迎来机会。

  3、【黄岩区】目前新房均价跨度约1.6~2.4万元/平（排屋类产品除外），价格较为稳定，存量项目较多，2021年一直在消化库存的过程中，暂时没有太多新的热点出现。且由于客群地缘性明显，市场相对封闭，对外吸引力不足，且有一定外溢，所以在库存高位运行时，市场仍会相对平缓。板块方面，永宁江沿线的开发，依然会是未来值得关注的点。委羽山板块核心地带渐趋成熟，可供开发的土地已经不多，热度有所减退，有意向的要把握住机会。

  4、【温岭市】2021年温岭市出让了众多重量级地块，土地和新房量价齐升，目前主城区新房均价约2.2~3万元/平（排屋类产品除外），环九龙湖板块、城东板块、铁路新区“三轮驱动”，乡镇多点开花，东部新区较为沉寂。可以预见，温岭主城区存量激增、产品类型丰富，仍将是未来竞争的热点，购房者的选择空间很足。同时，快速攀升的地价和房价，正给市场带来明显的去化压力。局部方面，温岭主城区北进趋势明显，环九龙湖板块表现稍优于城东板块，但总体上2021下半年入市的部分新盘，并没有实现预期中的高热度，2022年如何破局？是值得思考的问题。

  5、【临海市】总体较为平稳，但板块冷热不均，目前主城区均价跨度约1.3~2.5万元/平。大洋板块和新崛起的佩弦湖熊出没小镇周边得益于配套的完善度、成熟度，以及未来可见的规划，更受购房者青睐，产品的高端属性也更为凸显，催生出新的热点。古城街道供应不多，楼盘体量较小，总体去化无忧。同时，临海城市扩容动作不断，城市格局放大，江南、大田、邵家渡等新兴板块凭借一定性价比开始承接外溢客群，适合刚需客户选择，同时也对这部分客户进行了分流。头门港和杜桥镇的市场则相对独立，一个依赖投资客群，一个依赖地缘性内生客群，总体热度不高。

  6、【玉环市】漩门新城持续开发，城关供应南扩，均价跨度约1.3~2万元/平，玉环市供地节奏把控较好，总体新盘数量不多，当地改善需求较为旺盛，库存量较为健康，但要注意不宜过快拉升地价和房价。

  7、【天台县】地价房价明显抬升，始丰新城板块供应充足，杭台高铁通车带来城市利好，总体流速较为稳定。【仙居县】房地产市场急转直下，购房需求萎缩，文旅类产品较多，但该类产品流速较慢并不能直接带动市场，城市规划开发暂无新的热点，预计需要花时间来恢复活力。【三门县】，供应和库存均较少，市场供需较为平衡，主要城区项目间竞品较少，有一定机会。

  五、对于开发商来说，2022年会是个艰难的开局，但后续走势应该会逐渐明朗。1、拿地要注意当地的库存量和消化周期，竞品扎堆，地价过快推高的板块要审慎进入。2、真正高端的品质居住产品仍有较为可观的市场空间，并且能做出溢价。3、要控制扩张速度，注意资金链和债务风险，行稳才能致远。4、具有专项优势的房企将获得更多机会，比如拥有品牌优势、拥有核心科技、社区或商业运营突出、擅长复合型地产开发、深度参与上下游产业等，都能通过多样化的方式参与项目并获得收益。5、2022年开局不如预期，在当前房产市场形势下，房企保证楼盘按时按点完成建设任务的同时，可以注重口碑打造，提升企业公信力，给予购房者置业信心。